Budowa ogrodu zimowego – pozwolenie, formalności i definicja prawna

Ogród zimowy – pozwolenie. Co musisz wiedzieć?

• Ogród zimowy o powierzchni zabudowy do 35 m² wymaga jedynie zgłoszenia, pod warunkiem że na działce nie ma więcej niż dwóch takich obiektów na każde 500 m² terenu.
• Prawo budowlane nie definiuje ogrodu zimowego, więc urząd kwalifikuje go jako rozbudowę domu, lekką przybudówkę albo wolnostojący pawilon.
• Mimo uproszczeń w przepisach nadal obowiązuje limit 35 m², który pozwala budować oranżerię na zgłoszenie.
• Do zgłoszenia potrzebujesz formularza, oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością i prostych rysunków, a roboty możesz rozpocząć po 21 dniach, jeśli urząd nie wniesie sprzeciwu.

Spis treści:

• Ogród zimowy – definicja prawna. Dlaczego to, jak nazwiesz budowę, ma znaczenie?
• Ogród zimowy a pozwolenie na budowę – limit 35 m²
• Nowe prawo budowlane a ogród zimowy – jakie są ułatwienia?
• Oranżeria na tarasie – czy na taras trzeba mieć pozwolenie?
  • Oranżeria na tarasie 
• Jak zgłosić budowę ogrodu zimowego? Proces krok po kroku
• Ogród zimowy w domu a pozwolenie – planuj z głową!

Ogród zimowy – definicja prawna. Dlaczego to, jak nazwiesz budowę, ma znaczenie?

Prawo budowlane nie zawiera odrębnej definicji „ogrodu zimowego” czy „oranżerii”. W potocznym rozumieniu ogród zimowy to oszklony, dobudowany do domu pawilon, który służy uprawie roślin lub rekreacji. 

Z prawnego punktu widzenia ważne jest, że: 

• zgodnie z art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego budynek to „obiekt budowlany trwale związany z gruntem… posiadający fundamenty i dach”. Jeśli ogród zimowy ma fundament, dach i ściany całoroczne, urzędy zazwyczaj uznają go za budynek.
• Budowa ogrodu zimowego może być traktowana jako budowa nowego obiektu (gdy ogród nie jest bezpośrednio połączony z domem) lub rozbudowa/przebudowa istniejącego budynku (gdy dobudowuje się część do domu). Np. jeśli szklenie tarasu wymaga wzmacniania konstrukcji czy powiększenia kubatury budynku, organy mogą to uznać za rozbudowę domu. W odmiennych przypadkach – np. lekkiej, nieogrzewanej konstrukcji przysuniętej do ściany – ogród zimowy może być traktowany jak przybudówka lub samodzielny, parterowy obiekt rekreacyjny. Od takiej interpretacji zależy, czy wymagane będzie pełne pozwolenie, czy wystarczy samo zgłoszenie.

Przeczytaj także: Jak ożywić balkon zimą? Dekoracje, oświetlenie, meble i rośliny odporne na chłód

Ogród zimowy a pozwolenie na budowę – limit 35 m²

Prawo budowlane bardzo wyraźnie określa, kiedy małe obiekty przydomowe są zwolnione z pozwolenia (wymagają tylko zgłoszenia). Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 14-16 Prawa budowlanego, przydomowy ganek lub oranżeria (ogród zimowy) o powierzchni zabudowy do 35 m² mogą być budowane na zgłoszenie. 

Tak więc, jeśli ogród zimowy mieści się w limicie 35 m² i na każde 500 m² działki przypadają maksymalnie dwa takie obiekty, wystarczy zgłoszenie (do urzędu starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawach powiatu). W praktyce oznacza to, że typowy ogród zimowy do 35 m² można wybudować szybko – wystarczy dołączyć szkice, oświadczenia i złożyć zgłoszenie w odpowiednim urzędzie.

Meble ogrodowe

A kiedy przy ogrodzie zimowym potrzebne jest pozwolenie na budowę? Głównie wtedy, gdy konstrukcja przekracza 35 m² lub stanowi rozbudowę domu. Przykładowo, jeśli dobudowujesz ogród zimowy, który powiększa kubaturę czy powierzchnię mieszkalną budynku (nowy fundament, dach, ściany), to traktuje się to jako rozbudowę – wymaga pozwolenia. 

Dotyczy to też sytuacji, w których planujesz wykonać w oranżerii instalacje, jak w pokoju mieszkalnym (ogrzewanie, elektrykę itp.) albo gdy obiekt wyraźnie zmienia bryłę domu. W takich przypadkach urząd z reguły wymaga pełnego projektu i pozwolenia na budowę.

Sprawdź również: Ile kosztuje ogród zimowy na tarasie? Od czego zależy ostateczna cena? 

Nowe prawo budowlane a ogród zimowy – jakie są ułatwienia?

Obowiązujące od 2022 r. zmiany Prawa budowlanego znacznie upraszczają budowę domów jednorodzinnych. W ramach programu „Dom bez formalności” można wybudować dom do 70 m² powierzchni zabudowy na zgłoszenie – bez pozwolenia i bez kierownika budowy. 

W praktyce oznacza to, że w przypadku ogrodów zimowych wielu inwestorów spełnia warunki pozwalające na samo zgłoszenie. Niewielka konstrukcja (np. do 35 m²) wbudowana w dom jednorodzinny zazwyczaj kwalifikuje się do tej uproszczonej procedury, co pozwala uniknąć pełnego, kosztownego pozwolenia na budowę.

Warto jednak pamiętać, że limit 35 m² dla oranżerii nadal obowiązuje. Dom jednorodzinny do 70 m² możesz dziś postawić na zgłoszenie, ale sama oranżeria wciąż podlega zasadom art. 29 (obowiązuje limit 35 m² oraz maksymalnie dwa takie obiekty na każde 500 m² działki).

Oranżeria na tarasie – czy na taras trzeba mieć pozwolenie?

Taras (czyli balkon na parterze) tradycyjnie traktuje się jako część budynku mieszkalnego. Na budowę przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy do 35 m² nie wymaga się pozwolenia ani zgłoszenia.

Oranżeria na tarasie 

Sytuacja komplikuje się, gdy istniejący taras pokryjemy dachem i ścianami. Taka zabudowa tarasu jest traktowana jako rozbudowa/przebudowa budynku. W praktyce oznacza to, że musimy stosować się do tych samych zasad co przy każdym ogrodzie zimowym: jeśli cała konstrukcja (dach, ściany) powiększa obrys czy kubaturę budynku, może wymagać pozwolenia. 

Architektura ogrodowa

Z drugiej strony orzecznictwo administracyjne przyznaje, że oranżeria (ogród zimowy) nie musi być usytuowana bezpośrednio na gruncie – można ją budować także na tarasie czy na innych kondygnacjach, o ile spełnione są pozostałe warunki (powierzchnia do 35 m², maksymalnie dwa obiekty na działce itp.). 

W jednym z wyroków NSA (II OSK 586/10) uznano nawet, że ogród zimowy stawiany na tarasie domu może być realizowany na zgłoszenie, a nie musi automatycznie być uznany za nadbudowę czy rozbudowę budynku. W praktyce jednak urząd zwraca uwagę na detale: jeśli konstrukcja na tarasie wymaga wzmocnienia budynku czy ingeruje znacząco w zabudowę domu, urząd może zażądać pozwolenia.

Dowiedz się więcej: Meble do ogrodu zimowego – jak stworzyć zielony salon na cały rok? 

Jak zgłosić budowę ogrodu zimowego? Proces krok po kroku

W większości przypadków ogród zimowy realizuje się na podstawie zgłoszenia. Oto co należy zrobić:

1. Przygotuj dokumenty zgłoszenia.
   • Formularz zgłoszenia robót budowlanych – dostępny w urzędzie lub online.
   • Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – podpisane przez właściciela działki.
   • Szkice i rysunki – prosty rzut poziomy oraz przekrój planowanego ogrodu zimowego, pokazujące jego wymiary i sposób połączenia z domem. Można dołączyć także orientacyjny plan sytuacyjny działki. Takie dokumenty są wymagane w procedurze zgłoszenia dla obiektów do 35 m².
2. Złóż zgłoszenie w urzędzie – dokumenty należy złożyć w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta (wydział architektury). Można to zrobić osobiście, pocztą tradycyjną lub (jeśli urząd to umożliwia) elektronicznie przez e-budownictwo. Zgłoszenia dokonuje się przed rozpoczęciem prac.
3. Milcząca zgoda – po złożeniu zgłoszenia urząd ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu w formie decyzji. Jeśli w tym czasie nie otrzymasz decyzji odmownej, uznaje się, że masz tzw. milczącą zgodę i możesz rozpocząć budowę. Nie trzeba więc czekać na żadną decyzję – po upływie 21 dni bez sprzeciwu możesz legalnie przystąpić do prac.

Warto pamiętać, że urząd może wnieść sprzeciw (wymagając formalnego pozwolenia) jeśli uzna, że zgłoszona budowa narusza np. warunki zabudowy, plany zagospodarowania lub zasady techniczne.

Pergole ogrodowe

Ogród zimowy w domu a pozwolenie – planuj z głową!

Przydomowa oranżeria do 35 m² zwykle wymaga jedynie zgłoszenia, o ile nie przekracza limitu liczby takich obiektów na działce. Gdy konstrukcja jest większa lub urząd uzna ją za rozbudowę domu (fundamenty, dach, instalacje), potrzebne będzie pozwolenie na budowę. 

Wyposaż ogród zimowy w HOME & GARDEN! Sprawdź dostępne elementy architektury ogrodowej i wybierz dekoracje do swojej oranżerii. W ofercie znajdziesz także wygodne meble ogrodowe, które świetnie sprawdzą się w ciepłym i zimnym ogrodzie zimowym.